Помилково ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення. Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах договору оренди.
Відповідне положення міститься у постанові КГС ВС від від 16 вересня 2020 року у справі № 904/5126/19.
Обставини справи
Позов обласного комунального підприємства “Фармація” до ФОП Філон Марі Костянтинівни про зобов’язання звільнити та повернути нежитлове приміщення та за зустрічним позовом ФОП до ОКП про визнання договору оренди продовженим на той самий строк і на тих саме умовах, окрім суми базової орендної плати.
ФОП до ОКП направляло лист з повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк і запропоновано власну базову орендну плату. ОКП було направлено ФОП з вимогою повернути приміщення у зв’язку з закінченням строку договору оренди.
У газеті було опубліковано оголошення про проведення конкурсу на право укладання договору оренди нерухомого майна. За результатами проведення конкурсу оголошено переможця ПП «Полюс Віта». Первісний позов мотивований невиконанням відповідачем обов’язку зі звільнення приміщення після закінчення строку дії договору оренди.
Зустрічний позов мотивований належним виконанням своїх зобов’язань за договором оренди та своєчасне повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.
Рішенням суду першої інстанції залишеним без змін постановою апеляційного суду первісний позов задоволений, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.
Позиція КГС ВС
КГС ВС зауважив, що зміст як зустрічного позову, так і касаційної скарги свідчить про помилкове ототожнення відповідачем правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями статті 764 ЦК, частини другої статті 17 Закону № 2269 «Про оренду державного і комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (стаття 777 ЦК та частина третя статті 17 Закону № 2269), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.
Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.
Так, ФОП, стверджуючи про порушення переважного права на укладення договору, заявляє зустрічну позовну вимогу про визнання договору продовженим на той самий строк, на тих самих умовах (окрім суми орендної плати), тобто просить суд вирішити спір щодо автоматичного продовження дії попереднього договору оренди.
Натомість суди попередніх інстанцій встановили обставину припинення дії договору оренди у зв’язку із закінченням строку, на який його було укладено та своєчасним запереченням орендодавця проти продовження дії договору, що означає втрату орендарем права на автоматичну пролонгацію договору. Що ж до переважного права орендаря на укладення договору на новий строк, то судами встановлено, що він повідомив орендодавця про намір скористатися таким правом, визначивши прийнятною для себе суму орендної плати.
Проте, як установлено судом, такий намір орендар не реалізував з урахуванням визначених Законом № 2269 особливостей укладення договору оренди, оскільки не взяв участі у конкурсі на право оренди спірного нежитлового приміщення, хоча про проведення такого конкурсу був обізнаний.
При цьому переможцем конкурсу була запропонована сума орендної плати, що значно перевищує суму орендної плати, запропоновану відповідачем у повідомленні.
Відповідно до усталених правових висновків ВС порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК, відбуватиметься при укладенні договору оренди:
– з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
– у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
– укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб.
Проте за обставинами цієї справи не вбачається порушення позивачем переважного права відповідача на укладення договору оренди.
Ураховуючи викладене, КГС ВС залишив без змін постанову апеляційного суду та рішення суду першої інстанції.
