Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі 466/2582/18 дійшов висновку, що посвідчення нотаріусом договору за межами нотаріального округу є підставою для визнання такого договору недійсним.

Таку позицію КЦС ВС зайняв виходячи з такого.

Відповідно до положень статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з положеннями частини першої статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Статтею 13-1 Закону України «Про нотаріат» визначено, що нотаріальний округ – територіальна одиниця, в межах якої нотаріус здійснює нотаріальну діяльність і в межах якого знаходиться державна нотаріальна контора, в якій працює державний нотаріус, або робоче місце (контора) приватного нотаріуса.

Нотаріальні округи визначаються відповідно до адміністративно-територіального устрою України. У містах з районним поділом округом діяльності нотаріуса є вся територія міста. У разі зміни адміністративно-територіального поділу України, в результаті якого розташування робочого місця (контори) приватного нотаріуса увійшло до іншого нотаріального округу, нотаріальна діяльність відповідних нотаріусів повинна бути зареєстрована в цьому нотаріальному окрузі.

Нотаріус не вправі здійснювати нотаріальну діяльність за межами свого нотаріального округу, за винятком заміщення інших нотаріусів.

Відповідно до пунктів 2, 3 та 4 глави 1 розділу І Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 2 лютого 2012 року № 296/5 (в редакції на час виникнення спірних правовідносин, далі – Порядок), нотаріальні дії вчиняються у приміщенні державної нотаріальної контори, у державному нотаріальному архіві, приміщенні, яке є робочим місцем (конторою) приватного нотаріуса.

В окремих випадках, коли фізична особа не може з`явитися в зазначене приміщення, а також коли того вимагають особливості посвідчуваного правочину, такі нотаріальні дії можуть бути вчинені поза вказаними приміщеннями, але в межах нотаріального округу.

Якщо нотаріальна дія вчинюється поза приміщенням державної нотаріальної контори, державного нотаріального архіву, приміщенням, яке є робочим місцем (конторою) приватного нотаріуса, у посвідчувальному написі та в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій зазначається місце вчинення нотаріальної дії (удома, у лікарні, за місцезнаходженням юридичної особи тощо) із зазначенням адреси, а також причин, з яких нотаріальна дія була вчинена поза вказаними приміщеннями.

Запис про вчинення нотаріальної дії поза приміщенням державної нотаріальної контори, державного нотаріального архіву, приміщенням, яке є робочим місцем (конторою) приватного нотаріуса, заноситься до Журналу (книги) обліку викликів нотаріуса за межі державної нотаріальної контори, державного нотаріального архіву чи робочого місця (контори) приватного нотаріуса згідно з додатком 14 до Правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 22 грудня 2010 року № 3253/5, зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 23 грудня 2010 року за № 1318/18613 (із змінами).

Закон прямо не передбачає нікчемність правочину, вчиненого з порушенням положень статті 13-1 Закону України «Про нотаріат», отже такий правочин може бути визнаний судом недійсним за наявності відповідного позову.

Саме з таким позовом звернувся позивач до суду, однією з вимог якого є вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири з посиланням на те, що приватний нотаріус посвідчив його за межами свого нотаріального округу.

На думку КЦС, суд першої інстанції, з яким погодився й суд апеляційної інстанції, зробив правильний по суті висновок про визнання договору купівлі-продажу спірної квартири недійсним на підставі загальних норм цивільного законодавства, що узгоджується у цій справі з принципом пропорційності цивільного процесу.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 5 серпня 2020 року у справі № 450/1610/15-ц (провадження № 61-36163св18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 6 листопада 2019 року у справі № 826/3051/18 зробила висновки, що скасування рішень про державну реєстрацію речових прав, запису про їх реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за третіми особами є способом захисту права позивача на спірне нерухоме майно від його порушення іншими особами, за якими зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна.

Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Обставини справи

У квітні 2018 року позивач звернувся до суду з позовом до відповідача та третьої особи – приватного нотаріуса, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири.

Позовна заява мотивована тим, що в 2017 році сестра його бабці склала заповіт, яким заповіла позивачу належну їй на праві приватної власності квартиру.

Після закінчення шестимісячного строку для прийняття спадщини після смерті заповідача, при зверненні до нотаріуса щодо отримання свідоцтва про право на спадщину за заповітом, а саме, на спірну квартиру, позивач дізнався про те, що вказана квартира належить на праві приватної власності відповідачу на підставі договору купівлі-продажу квартири від 9 вересня 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом.

Зазначав те, що заповідач до останніх днів свого життя була зареєстрована у спірній квартирі, однак з вересня 2017 року проживала за іншою адресою.

Договір купівлі-продажу спірної квартири повинен був посвідчуватися за адресою останнього місця її проживання, оскільки заповідач була похилого віку, хворою, незрячою, самостійно не пересувалась та потребувала постійного догляду.

Позивач вважає договір купівлі-продажу квартири від 9 вересня 2017 року таким, що укладений з порушенням норм чинного законодавства, що є підставою для визнання його недійсним.

Рішенням Шевченківського районного суду міста Львова позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири, скасовано запис про право власності на нерухоме майно.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що приватний нотаріус оспорюваний договір купівлі-продажу посвідчила на території Львівської області, поза межами Львівського міського нотаріального округу, та з порушенням порядку вчинення нотаріальних дій.

Крім того, нотаріусом, всупереч Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5 (в редакції чинній на момент посвідчення спірного договору), незважаючи на те, що право власності на спірне майно не було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не було витребувано документ, що підтверджує державну реєстрацію права власності на це майно.

Постановою Львівського апеляційного суду від 4 листопада 2019 року апеляційну скаргу залишено без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду міста Львова від 20 грудня 2018 року залишено без змін.

Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції, а також зазначив, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу був посвідчений поза межами Львівського міського нотаріального округу.

Раніше суд дійшов висновку, що місце зупинки автомобіля не є місцем розгляду справи про порушення ПДР.

Підписуйтесь на наш Telegram-канал, щоб бути в курсі найважливіших подій.