У справі № 910/5446/19 Комунальне підприємство “Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Подільського району міста Києва” (далі – Компанія) звернулося до Громадської організації “Кролевецьке земляцтво” (далі – Організація) з позовом про розірвання Договору оренди приміщення (далі – Договір оренди), укладеного між Позивачем та Відповідачем; виселення Відповідача з нежитлового приміщення (далі – Приміщення), що перебуває на балансі Позивача.
Позовні вимоги обґрунтовані порушенням Відповідачем умов Договору оренди, у зв`язку із здійсненням ним ремонтних робіт з перепланування та реконструкції орендованого майна без згоди орендодавця, що є підставою для розірвання договору та звільнення приміщення.
Господарський суд рішенням, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, позовні вимоги задовольнив повністю.
В своїй касаційній скарзі Громадська організації зазначає, що ані норми ЦК України, ані норми Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, як і умови укладеного сторонами Договору оренди не визначають проведення ремонту/поліпшення майна без згоди наймодавця спеціальною підставою дострокового розірвання договору. Також вказує, що оцінка порушення як істотного має здійснюватися з урахуванням такого критерію як наявність шкоди.
КГС вказав, що за ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
Як встановлено судами, сторони у Договорі погодили, що орендар не має права переобладнувати орендоване приміщення без згоди орендодавця, а відповідні роботи можуть проводитися тільки за погодженою з орендодавцем проектно-кошторисною документацією.
Суди встановили, що орендарем за відсутності дозволу орендодавця в орендованому приміщенні виконано, зокрема, реконструкцію системи опалення у вигляді горизонтальної розводки трубопроводів, раніше існуючі радіатори від стояків загальнобудинкової системи опалення демонтовані, стояки в цьому приміщенні теплоізольовані. Також орендар здійснив перепанування орендного приміщення.
Ч. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” в редакції, чинній на час звернення з цим позовом, передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.
Статтею 651 ЦК України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів. Так, частиною другою цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Разом з тим ст. 783 ЦК України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.
Також ст. 773 ЦК України встановлює, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
З наведених норм ст. 773 ЦК України випливає, зокрема, що якщо внаслідок зміни наймачем стану переданої у найм речі без згоди наймодавця наймодавцю завдано збитки, він також має право вимагати їх відшкодування. Якщо ж зміни стану речі мають характер поліпшень, то за правилом ч. 5 ст. 778 ЦК України якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.
З огляду на викладений висновок Суд відхилив посилання Скаржника на те, що наслідки здійснення наймачем невід`ємних поліпшень речі, переданої в найм, вичерпуються визначеними у ст. 778 ЦК України. Суд звернув увагу на те, що, укладаючи договір найму, наймодавець має право розраховувати на те, що передана у найм річ буде використовуватись за призначенням і не буде змінена наймачем без згоди наймодавця з тим, щоб у разі припинення договору найму річ була повернута наймодавцеві у стані, в якому вона була одержана у найм, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, як це передбачено ч. 1 ст. 785 ЦК України.
Отже, проведення істотної зміни – перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця та доцільність проведення якого він обґрунтовано заперечує свідчить про порушення прав орендаря та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам Договору оренди, що є істотним порушенням договору.
